中原深国外仓储物流阻塞式基础步伐证券投资基金
家具贵府节录更新
编制日历：2025年6月23日
送出日历：2025年6月24日
本节录提供本基金的进犯信息，是招募阐发书的一部分。
作出投资决定前，请阅读好意思满的招募阐发书等销售文献。
一、家具粗略
（一）家具要素
基金简称 中原深国外 REIT 基金代码 180302
基金管制东说念主 中原基金管制有限公司 基金托管东说念主 招商银行股份有限公司
上市来去所及 深圳证券来去所
基金合同奏效日 2024-06-25
上市日历 2024-07-09
基金类型 其他类型 来去币种 东说念主民币
运作方式 阻塞式 通达频率 阻塞期为 44 年
动手担任本基
金基金司理的 2024-06-25
基金司理 张九龙
日历
证券从业日历 2012-08-01
动手担任本基
金基金司理的 2024-06-25
基金司理 朱昱汀
日历
证券从业日历 2023-06-26
动手担任本基
金基金司理的 2024-06-25
基金司理 郑磊
日历
证券从业日历 2022-08-22
场内简称 中原深国外 REIT
运营管制机构：深圳市深国外物流发展有限公司
原始权益东说念主：深圳市深国外物流发展有限公司
其他
计谋配售比例：80%
原始权益东说念主或其并吞适度下关联方配售比例：35.33%
（二）标的基础步伐神色情况
本基金抓有的基础步伐神色情况如下表：
表 1：神色粗略
杭州一期神色 贵州神色
神色称呼 深国外华东灵敏城一期神色 深国外贵州详尽物流港神色
场所地 浙江省杭州市钱塘区 贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县
贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县
钞票界限坐落 浙江省杭州市钱塘新区纬二路 399 号
谷脚镇谷脚社区
所处行业 仓储物流 仓储物流
建造内容 高圭臬仓库及配套 高圭臬仓库及配套
产权建筑面积 212，741.43 宽泛米 142，227.04 宽泛米
可租露面积 206，881.52 宽泛米 147，432.25 宽泛米
评估值
评估值） 评估值）
一期 A 组团：2016 年
一期：2017 年
开工时候 一期 B 组团：2018 年
二期：2018 年
一期 C 组团：2019 年
一期 A 组团：2017 年
一期：2018 年
建成时候 一期 B 组团：2019 年
二期：2019 年
一期 C 组团：2021 年
一期 A 组团：2017 年
一期：2018 年
运营肇端时候 一期 B 组团：2019 年
二期：2019 年
一期 C 组团：2021 年
家具或办事内容 提供仓储租出、物业管制办事 提供仓储租出、物业管制办事
租出及物业管制费收入、水电费收入 租出及物业管制费收入、水电费收入
收入着手
偏执他收入 偏执他收入
证载地皮用途 工业用地 仓储物流用地
地皮使用期限 至 2066 年 2 月 28 日 至 2066 年 3 月 30 日
地皮剩余年限 41 年 41 年
把柄感激梁行出具的评估讲明，杭州一期神色于 2024 年 12 月 31 日之商场价值为东说念主民
币 10.05 亿元，商场价值单价为 4，724 元/宽泛米；贵州神色于 2024 年 12 月 31 日之商场价
值为东说念主民币 4.69 亿元，商场价值单价为 3，298 元/宽泛米。两个神色悉数评估值为东说念主民币 14.74
亿元。
表 2：基础步伐神色历史收益情况
单元：万元
交易收入 11，345.42 11，277.54 11，044.54 9，039.59
交易成本 4，588.49 4，308.86 4，210.62 3，154.96
净利润 3，311.70 3，417.37 3，476.65 2，888.39
运营净收益（NOI） 8，244.48 8，723.31 8，300.18 7，019.74
注：运营净收益（NOI）=交易收入-交易成本-税金及附加-销售用度-管制用度+折旧+摊
销
表 3：基础步伐神色进犯财务缱绻
单元：元
财务 至 2024 年 12 月 31 日历间
缱绻
杭州 贵州 杭州 贵州
交易
收入
交易
成本
及主
毛利
要费 59.18% 57.81% 57.31% 55.51%
率
用
息税
折旧
摊销 76.38% 75.78% 73.40% 71.91%
前利
润率
数据着手：本基金 2024 年年报、2025 年 1 季度讲明。
表 4：基础步伐基金现款流分配率情况
单元：元
神色 2025 年 1 季度 奏效日）至 2024 年 12 月 31 日
时期
可供分配金额 18，234，986.30 38，331，958.03
现款流分配率（年化） 4.31% 5.07%
数据着手：本基金 2024 年年报、2025 年 1 季度讲明。
注：年化现款流分配率以讲明期末市值为分母，是适度讲明期末累计可供分配金额年化
后狡计的现款流分配率。
二、基金投资与净值施展
(一) 投资标的与投资策略
在严格适度风险的前提下，本基金通过基础步伐钞票维持证券抓有基础
步伐神色公司一齐股权，通过钞票维持证券和神色公司等载体取得基础
投资标的
步伐神色全王人通盘权或策划职权。本基金通过积极主动运营管制基础设
施神色，力务兑现基础步伐神色现款流始终安妥增长。
本基金的投资界限为基础步伐钞票维持证券、利率债、AAA级信用债（包
括合乎条件的企业债、公司债、中期单据、短期融资券、超短期融资券、
投资界限 公开刊行的次级债、政府维持机构债、可分离来去可转债的纯债部分）、
货币商场器用（包括同行存单、债券回购、银行入款（含条约入款、依期
入款偏执他银行入款）等）以及法律法例或中国证监会允许基础步伐证券
投资基金投资的其他金融器用（但须合乎中国证监会相干限定）。
本基金不投资股票，也不投资于可调度债券（可分离来去可转债的纯债部
分以外）、可交换债券。如法律法例或监管机构以后允许基金投资其他品
种，基金管制东说念主在实际妥贴花样后，不错将其纳入投资界限。
本基金的投资策略包括基础步伐神色投资策略、基础步伐基金运营管制
主要投资策略 策略、扩募及收购策略、钞票出售及处理策略、融资策略、固定收益品种
投资策略等。
本基金不缔造事迹比较基准。
若是今后法律法例发生变化，基金管制东说念主不错把柄本基金的投资界限和
事迹比较基准 投资策略，笃定基金的比较基准或其权重组成。事迹比较基准的笃定或变
更需经基金管制东说念主与基金托管东说念主协商一致报中国证监会备案后实时公
告，并在更新的招募阐发书中列示，无需召开基金份额抓有东说念主大会。
本基金与投资股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特征，本基
金80%以上基金钞票投资于基础步伐钞票维持证券，并抓有其一齐份额，
基金通过基础步伐钞票维持证券抓有基础步伐神色公司一齐股权，通过
钞票维持证券和神色公司等载体取得基础步伐神色全王人通盘权或策划权
利。本基金以取得基础步伐神色房钱、收费等踏实现款流为主要主义，收
风险收益特征
益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。因此本基金与股
票型基金、羼杂型基金和债券型基金等有不同的风险收益特征，本基金的
预期风险和收益高于债券型基金和货币商场基金，低于股票型基金。本基
金需承担投资基础步伐神色因投资环境、投资标的以及商场轨制等各异
带来的独到风险。
注：①投资者请老成阅读《招募阐发书》“基金的投资”章节了解驻防情况。
②基金的风险收益特征不代表基金的风险评级，具体风险评级成果参见基金管制东说念主、销
售机构提供的评级成果。
(二) 投资组结伴产建立图表/区域建立图表
投资组结伴产建立图表
注：①图示比例为依期讲明期末除基础步伐钞票维持证券之外的基金投资组结伴产建立情
况。
②本基金通过基础步伐钞票维持证券取得的基础步伐神色公司的运营财务数据详见依期报
告。
(三) 自基金合同奏效以来基金每年的净值增长率及与同期事迹比较基准的比较
图
无。
三、投老本基金触及的用度
（一） 基金销售相干用度
本基金为阻塞式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内来去用度以证券
公司骨子收取为准。
（二）基金运作相干用度
以下用度将从基金钞票中扣除：
用度类别 收费方式/年费率或金额 收费方
本基金的基金管制费包括固定管制费和运营服
务费：
固定管制费以上年度经审计的基础步伐基金年
度讲明透露的合并报上层面基金净钞票为基数，
包括基金管制东说念掌握理费和策划管制东说念掌握理费两
部分，年费率区分为 0.16%和 0.04%；
基金管制东说念主、策划管制
管制费 运营办事费为支付给运营管制机构的用度，包括
东说念主和运营管制机构
基础管制费和引发管制费。基础管制费按照曩昔
各神色公司治疗后的运营收入之和的 12.5%计
提；引发管制费按照骨子运营净收益与标的运营
净收益差额的 20%计提，引发管制费的奖励与扣
罚款额均不稀零曩昔各神色公司治疗后的运营
收入之和的 1.5%。
按已透露的上年度经审计的基础步伐基金年度
托管费 讲明透露的合并报上层面基金净钞票的 0.01% 基金托管东说念主
年费率计提。
审计用度 年用度金额（元） 30，000.00 司帐师事务所
信息透露费 年用度金额（元） 120，000.00 限定透露报刊
基金合同奏效后与本基金相干的讼师费、基金份
额抓有东说念主大会用度等不错在基金财产中列支的
其他用度 其他用度按照国度关连限定和《基金合同》商定 相干办事机构
在基金财产中列支。用度类别详见本基金基金合
同及招募阐发书或其更新。
注：①本基金来去证券、基金等产生的用度和税负，按骨子发生额从基金钞票扣除。
基金管制东说念主、策划管制东说念主和运营管制机构在本基金存续时期所产生的管制用度由基金
管制东说念主通过基金管制费和解从本基金财产中列支，相干主体用度的具体出入情况详见
依期讲明。
②管制费、托管费为最新合同费率。
③审计用度、信息透露用度为由基金合座承担的年用度金额，非单个份额类别用度。
上表年用度金额为家具贵府节录更新编制日场所年度确曩昔度启动预估年用度金额，米牛优配
非骨子产生用度金额，骨子由基金钞票承担的审计费和信息透露费可能与预估值存在
各异，最终骨子金额以基金依期讲明透露为准。
四、风险揭示与进犯教唆
（一）风险揭示
本基金不提供任何保证。投资者可能赔本投老本金。
投资有风险，投资者购买基金时应老成阅读本基金的《招募阐发书》等销售文献。
公开召募基础步伐证券投资基金（以下简称基础步伐基金）领受“公募基金+基础设
施钞票维持证券”的家具结构，主要特色如下：一是基础步伐基金与投资股票或债券的
公募基金具有不同的风险收益特征，基础步伐基金 80%以上基金钞票投资于基础步伐
钞票维持证券，并抓有其一齐份额，基金通过基础步伐钞票维持证券抓有基础步伐神色
公司一齐股权，通过钞票维持证券和神色公司等载体取得基础步伐神色全王人通盘权；二
是基础步伐基金以取得基础步伐神色收费等踏实现款流为主要主义，收益分配比例不低
于合并后基金年度可供分配金额的 90%；三是基础步伐基金弃取阻塞式运作，不通达申
购与赎回，在证券来去所上市，场外份额抓有东说念主需将基金份额转托管至场内才可卖出或
申诉预受要约。本基金与股票型基金、羼杂型基金和债券型基金等有不同的风险收益特
征，本基金的预期风险和收益高于债券型基金和货币商场基金，低于股票型基金。本基
金需承担投资基础步伐神色因投资环境、投资标的以及商场轨制等各异带来的独到风险。
投资基础步伐基金可能濒临以下风险，包括但不限于：
本基金大部分钞票投资于特定类型的基础步伐神色，具有权益属性。受经济环境、
运营管制、司帐政策及弗成抗力等身分影响，基础步伐神色商场价值、基金净值可能发
生波动，从而引起基金价钱出现波动。同期，本基金在深圳证券来去所上市，也可能因
为商场供求关系等身分而濒临来去价钱大幅波动的风险。
本基金可能濒临的与基础步伐神色相干的风险包括：田户相对相聚风险、进犯现款
流提供方风险、租约相聚到期风险、承租东说念主背信风险、区域仓储物流商场竞争风险、基
础步伐神色部分可租面积运营年限较短风险、神色公司策划期限早于基础步伐神色地皮
使用权到期日的风险、运营管制机构的管制风险、借款及现款盘活相干风险、投资标的
不达预期的风险、证载地皮用途与骨子存在各异风险、贵州神色可租露面积与产权建筑
面积不一致的风险、税收政策治疗风险、贵州神色临时建筑风险、基础步伐神色配套设
施开发的使用风险、杭州一期神色自动化仓储开发打消风险、田户立异需求风险、基础
步伐神色立异及白叟性开销及维修用度超预期风险、租出合同未备案的风险、地皮使用
权期限风险、关联来去风险、商场风险、现款流瞻望风险、钞票评估值风险、同行竞争
和利益冲破风险、基础步伐钞票投保额无法掩饰评估价值的风险、基础步伐神色处理风
险、不测事件及弗成抗力给基础步伐神色形成的风险、相干来去未能完成的风险、神色
公司未能按期汲取合并 SPV 的风险、神色公司东说念主员尽责践约风险、弗成抗力偏执他风
险。
具体风险揭示详见本基金招募阐发书。
（二）进犯教唆
中国证监会对本基金召募的注册或核准，并不标明其对本基金的价值和收益作出实
质性判断或保证，也不标明投资于本基金莫得风险。
基金管制东说念主依照恪称包袱、讲明信用、严慎死力的原则管制和应用基金财产，但不
保证基金一定盈利，也不保证最低收益。
基金的过往事迹不代表异日施展。
基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额抓有东说念主和基金合同确当事
东说念主。
基金家具贵府节录信息发生首要变更的，基金管制东说念主将在三个责任日内更新，其他
信息发生变更的，基金管制东说念主每年更新一次。因此，本文献内容比较基金的骨子情况可
能存在一定的滞后，如需实时、准确取得基金的相干信息，敬请同期选藏基金管制东说念主发
布的相干临时公告等。
基金投资东说念主请老成阅读基金合同的争议处理相干章节，充分了解本基金争议处理的
相办事项。
五、其他贵府查询方式
以下贵府详见基金管制东说念主网站www.ChinaAMC.com 400-818-6666：